从小白到达人,一文带你精通成都楼市

一、成都目前的房价水平

据某房产专业机构发布的数据显示,截至2021年7月底,大成都范围新房商品住房成交均价17402元/㎡(含新津),较去年2020年12月13473元/㎡上涨29.2%,从数据上看大成都住宅依然处于供应大于需求,其中近郊(多集中于天府新区)依旧处于供需两头的主力军,占据大成都住宅市场40%多的份额。 2020年,大成都新房供应量达204450套,受疫情影响较严重的上半年,取证节奏放缓,最后一个季度,特别是12月,达到井喷式的增长,不少网红盘就是在这个月入市的。 从成交价格走势来看,主城一圈层版块价格持续高位,在走量明显上升到一定高度后呈现疲软,开始放缓;近郊二圈层、远郊三圈层版块价格持续平稳上升。 主城版块(即主城六区:锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、成华区和高新南区,下同)新房均价为25188元/平米; 天府新区均价24004元/平米,很多楼盘价格比肩主城区;投资属性正在逐渐减少; 近郊版块(即近郊六区:郫都区、温江区、双流区、龙泉驿区、新都区和高新西区,下同)新房均价为16387元/㎡; 远郊版块(即远郊区:青白江区、都江堰市、金堂县、崇州市、蒲江县、彭州市、金堂县、大邑县,下同)均价约9044元/㎡。

二、成都正在执行的限购政策(一)成都最新补丁政策

2021年3月22日,成都市住建局继续出台了新一轮的购房政策,具体总结如下:

1、中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让;

2、超过“三道红线”的房企禁止参与土拍;

3、法拍房纳入限购范围且限售3年;

4、“人房比”超3倍的项目限售5年(原3年);

5、建立二手住房成交参考价格发布机制,经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格;

6、调整限贷政策,首付要求无房无贷30%,无房有贷已结清或有房无贷已结清等40%,非普通住房首付50%;

7、对“借名买房”(代持)等行为,将采取限制网签备案、购房登记等措施。

(二)以下往期政策一览

2020年11月24日,成都市住建局、市司法局联合出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》。 《通知》从实行购房资格预审码、热门楼盘优先向无房家庭销售等方面做了新的规定。

11月24日之后,购房者需要明确两点:

1、想在成都买房,需要提前申请预审码才能进行报名登记。

2、报名人数超过房源套数的3倍,将按照第一、二、三、四顺序对无房家庭资格进行复核,当复核通过人数达到房源数3倍时,则停止复核工作。 这也就意味着,普通资格基本已和热门楼盘无缘,如果楼盘极热,甚至三、四顺位都可能与它无缘。

成都之前被中央约谈了几次,终于在9月14日发布了最新的购房政策,具体重点如下: 1、增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应;

2、加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,提升居住品质;

3、提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%;

4、发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

除了最新发布的政策以外,成都在其他购房政策依旧保持未变,所有想要购房的朋友还是要认真仔细看以下的限制条件:

1、以家庭为单位限制房源套数 ①单身在成都只能拥有一套住房; ②已婚,离异带未成年子女(有抚养权);在成都可以拥有两套住宅; ③老人投靠子女落户的,可以购房,但是会占用子女的名额(子女无购房资格同样老人不能买房); ④离异的离婚时间不满2年,要查上一个家庭的房屋套数,超了就无法购房; ⑤在成都买第二套住宅,必须是成都户口。

2、购房需要有资格 A、高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区满足以下任意一条即具备购房资格: ①落户满24个月; ②公司连续为个人缴纳社保满24个月 ③已落户而且公司连续为个人缴纳社保满12个月 B、远郊区的资格相对宽松,满足以下任意一条即具备购房资格: ①具备高新南区、天府新区成都直管区、高新西区、主城区和近郊区的购房资格 ②公司连续为个人缴纳社保满12个月 ③在大成都范围内落户。

三、成都的房贷政策和利率

据统计,目前在成都买房的人十有八九都是需要贷款的,能够/愿意一次性付清全款的人并不多。房贷可以按来源分为商业银行贷款和住房公积金贷款。 成都商贷首套房首付比例不低于30%,二套房首付比例不低于50%(其中高新南区、天府新区二套房首付70%,三圈层二套房首付50%,其他区域60%)。

成都公积金贷款的认定相对复杂一些:

1、首套房:无住房且无未结清的住房贷款,正常情况下首付比例不低于30%;

2、二套房:属于以下情况之一,正常情况下首付比例不低于40%; a、有一套住房但无未结清的住房贷款(全国范围内) b、无住房但有一笔未结清的住房贷款 c、有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)。

3、三套及以上住房:属于下列情形之一,不予贷款; a、有两套及以上住房 b、有两笔及以上未结清的住房贷款(全国范围内) c、有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且非同一套住房(按揭看全国范围内的按揭)。 从利率来看,虽然中国人民银行公布的LPR利率已经降到了4.65%,但是现在处于对房地产的调控时期,执行贷款的银行普遍都会加点,所以成都购房者实际支付的首套房贷款利率都在6%以上,利率并不便宜。

四、成都各区域的发展潜力

1、一般来说,房价越高,意味着该区域发展越好,各项配套越成熟。

2、成都的发展是东进、南拓、西控、北改、中优,中部区域大致以绕城高速为界限(主城区),发展成熟;南拓是天府新区,经过十余年的发展,天府新区的基础设施也都起来了,这两年入驻的开发商也比较多,地价房价都比较高;东进是东安新城、东部新区、淮州新城、简州新城等地,东安新城是2019年规划的概念,东部新区是2020年4月得到了省政府的批复,是省级新区。 东部新区对标雄安新区,定位为国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台、成德眉资同城化新支撑、新经济发展新引擎、彰显公园城市理念新家园。 根据东部新区的发展目标,5年后区域城市形态基本显现,常住人口达到80万人,地区生产总值达到480亿元。 成都天府国际机场通航已有一段时间了,成都东进南拓十字方针中,东进的核心区域东部新区就是依托天府国际机场建立的,东部新区今后主要的三大新城:空港、简州、淮州新城以及简阳城区将直接受益。

3、TOD目前在成都大力推进,2020年5月成都轨道集团公布首张TOD地图,包含16个TOD项目分布,目前已全部完成一体化设计并陆续进入施工阶段,这是迈向国际化都市的基建配套之一,对人们未来的出行居住购物生活会产生重大影响,也会是周边楼盘上涨的重要因素。

五、成都的地铁通车、建设、规划情况

成都地铁是真的牛,到2019年已经通车了7条线路共计302.285公里,全国名列前茅。 到2020年末还将开通5条线路,通车里程会达到515公里,全国排名前四,仅次于北上广。 到2024年,成都还要开通8条线路,到时将形成692公里的轨道交通网络,基本上主城区和近郊区的楼盘都会地铁盘,最多换乘两三站公交而已。

很多楼盘都会以地铁宣传为噱头,在这里提醒购房者注意甄别,一般来讲,距离地铁站800米以内的楼盘才叫地铁房,也就是步行10来分钟。如果太远就需要公交、共享单车来换乘,肯定会增加很多不便和不可控因素。 例如18号线的开通,不仅缓解了1号线的压力,天府机场开通后,还能乘坐18号线东京、巴黎、纽约全世界飞了。

六、成都人才落户与积分落户政策

目前成都买房跟户口挂钩,那么怎么才能落户成都呢?

对于全日制本科及以上学历、年龄小于45周岁的人,可以凭毕业证落户,手续也比较简单,详细的流程与步骤请关注成都市公安局官方微信公众号“成都公安微户政”。

其他人可以通过积分落户政策,积满100分以后也有机会落户成都。详情请点击: 成都市居住证积分入户专栏_成都市人民政府

七、成都未来房价走势

房价走势历来都是一个特别有争议的话题,看涨与看跌的都各持己见,谁也不能让对方服输。 这里就只引用国家统计局的一个数据说明问题,从2018年4月开始,成都新建商品住宅价格指数已经连续24个月环比上涨了,从2015年底至今,已经累计上涨了56.8%。 影响房价的因素很多,如人口、通货膨胀、政策导向、经济发展、基础设施建设、产业发展等等,探讨起来甚至可以出一本书了,本文不做过多展开。从居住的角度来讲,建议大家尽早买。

八、在成都买房的流程

目前成都买房都要在网上进行登记,成都住建局网址:http://cdzj.chengdu.gov.cn/cdzj/c131925/zwdt.shtml

1、对于此前已经开过盘的,购房者直接凭资格选楼盘、看房,然后有置业顾问会引导你完成所有的流程。

2、对于新开盘的项目,到成都住建局网站登记,然后等复核、摇号、选房等流程。需要购房者提前了解市场,选好想买的楼盘,如果是热门、高剪刀差楼盘,能否买到就完全凭运气。

九、那些你的注意的买房陷阱

1、天府新区范围很大,包括成都直管区、新津片区、简阳片区、眉山片区等,眉山市仁寿县视高镇、青龙镇一些楼盘的部分销售人员常用“天府新区”这种概念引导购房者,购房者得警惕。

2、司法拍卖的房源,虽然不要购房资格(不限户籍和社保,套数要限),想要购买请务必提前查清楚房源的各种利益关系,比如有没有欠缴物业费、房屋有没有签订租赁合同、学位有没有被占、有没有抵押担保等等

3、那些以“不限购”为噱头的房子,很有可能是公寓、商铺,也有可能不是成都行政区域的房子购房者要问清楚才做决定。

4、对于规划中的地铁、学校、商业、医院、公园等公共基础设施,变动的可能性很大,除非已经有非常明确的政府批文,否则都有可能化为乌有,或者达不到销售人员宣传的高度,要慎重。

5、看楼盘最好白天、晚上都去看看,周边1公里都去转转,这样可以看得更清楚。

好了,看完以上这些,我相信你已经成为一名基本合格的成都楼市小达人了,更多进阶知识在后面,喜欢的话就点赞关注我吧。


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